W poprzedniej części poradnika przeanalizowane zostały plus i minusy budowania w oparciu o zgłoszenie oraz pozwolenie na budowę, przede wszystkim pod kątem: czasu potrzebnego za załatwienie wszystkich formalności administracyjnych, ilości wymaganych dokumentów oraz konsekwencji wprowadzenia zmian do zatwierdzonego już projektu budowlanego.
Uchylenie pozwolenia i podważenie zgłoszenia
Warto mieć na uwadze, że do pozwoleń na budowę mają zastosowanie procedury nadzwyczajne. Oznacza to, że w określonych sytuacjach może dojść do wznowienia postępowania, które może skutkować nawet uchyleniem otrzymanej decyzji lub też zostanie wszczęte postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę, które może doprowadzić do jego wyeliminowania z obrotu prawnego. Wszczęcie takich postępowań może skutkować także wstrzymaniem wykonania decyzji.
Opisane procedury nie mają zastosowania do zgłoszenia, choć możliwość jego zaskarżenia ma zostać uregulowana przez, pozostający na razie jedynie na etapie projektu, kodeks budowlany. Na chwilę obecną nie ma możliwości podważenia skutecznego zgłoszenia – jedynym kłopotem może być sąsiad zawiadamiający nadzór o powstającej niezgodnie z prawem budowie.
Sąsiad informuje nadzór
Co w sytuacji, gdy sąsiad zawiadamia nadzór budowany, że budowany w oparciu o zgłoszenie dom powstaje z naruszeniem prawa? Jakich konsekwencji może spodziewać się inwestor i jakie uprawnienia ma w takiej sytuacji nadzór budowlany?
Jeśli dom budowany jest zgodnie ze zgłoszeniem, wobec którego odpowiedni organ gminny nie zgłosił sprzeciwu, nawet jeśli interweniuje niezadowolony sąsiad, inwestor nie powinien mieć żadnych kłopotów. Znowelizowane prawo budowlane nie daje przesłanek, które umożliwiałyby podważenie skutecznego zgłoszenia. Jednak, jeśli powstający dom nie spełnia kryteriów zawartych w zgłoszeniu, nadzór budowalny posiada odpowiednie kompetencje, które pozwolą na doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z obowiązującym prawem (art. 50 ust. 1 pkt 4 prawa budowlanego).
W sytuacji, gdy zamierzenie budowlane realizowane jest niezgodnie z obowiązującymi przepisami (techniczno-budowalnymi lub też o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) nadzór budowalny może zarządzić o konieczności wstrzymania robót budowalnych – informuje Robert Tomaszewski. Jeśli natomiast w wyniku przeprowadzenia postępowania nadzór stwierdzi, że budowa narusza prawo należy spodziewać się otrzymania nakazu wykonania robót i czynności zmierzających do doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem. Dopiero po wypełnieniu tego obowiązku w ściśle określonym przez nadzór terminie można otrzymać decyzję, która potwierdzi legalny charakter tego obiektu budowlanego. Jeśli inwestor nie wypełni nałożonego przez nadzór obowiązku w terminie otrzyma nakaz rozbiórki lub zostanie zobowiązany do doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego, czyli przykładowo do stanu sprzed rozbudowy i przebudowy. Co więcej, nakaz rozbiórki obiektu zostanie wydany także w sytuacji, gdy nie zaistnieje faktyczna możliwość doprowadzanie obiektu do stanu zgodnego z prawem – przykładowo, gdy zabudowę wyklucza treść obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
