W jakich okolicznościach zabudowa tarasu lub loggii wymagać będzie uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli lokali czyli wspólnoty mieszkaniowej?
Zgodnie z art. art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali za czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, czyli takie, których zarząd nie może podejmować samodzielnie, uznawane są wszelkie prace budowlane, które mogą prowadzić do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej – czyli w praktyce nadbudowa lub przebudowa nieruchomości wspólnej. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała wszystkich właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie takiej czynności oraz udzielająca zarządowi odpowiedniego pełnomocnictwa do zawierania koniecznych w tym celu umów. Uchwały właścicieli lokali podejmowane są albo na zebraniu, bądź też w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd – uchwała może być także wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Czy w związku z powyższym właściciel mieszkania planujący przeprowadzenie robót budowlanych polegających na zabudowie tarasu lub loggii może rozpocząć prace bez zgody wspólnoty mieszkaniowej?
W sytuacji, gdy taras uznany zostanie za część wspólną nieruchomości, w oparciu o przywołaną powyżej przesłankę prawną, przedłożone przez właściciela nieruchomości oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane utraci moc prawną – nie może stanowić zatem podstawy do wydania poszczególnych decyzji administracyjnych, czyli przykładowo pozwolenia na budowę. Kluczowym aspektem w omawianej tu kwestii okazuje się być faktyczny dostęp do tarasu, wynikający bądź z treści aktu notarialnego, czy też projektu budowlanego stanowiącego podstawę do uzyskania konkretnych decyzji administracyjnych – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. A zatem, o zabudowie tarasu, stanowiącego co prawda część wspólną nieruchomości, ale do którego bezpośredni dostęp możliwy jest tylko z jednego lokalu, nie może decydować wspólnota mieszkaniowa (właściciele pozostałych lokali), a jedynie właściciel mieszkania, które ma dostęp do takiego obiektu. Jeśli spełni on wszelkie wymagania i uzyska wymagane zgody administracyjne, np. jeśli obiekt spełnia podane przez ustawodawcę kryteria – pozwolenie na budowę, może rozpocząć roboty budowalne bez zgody wspomnianych powyżej podmiotów. Stanowisko to potwierdzone jest wieloma orzecznictwami sądowymi – w szczególności istotny dla sprawy jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygnatura akt: II OSK 1245/14).
Kolejna ważna kwestia to wpływ takich robót zarówno na wygląd zewnętrzny całego budynku, jak również kwestia wynikających z ich przeprowadzenia ograniczeń i utrudnień w korzystaniu z pozostałych mieszkań w dotychczasowy sposób. Jeśli wskutek oszklenia tarasu nie powinno dojść do powstania zmian w konstrukcyjnej części budynku, czyli nie będzie ingerował on bezpośrednio w jego elewację, właściciel nie będzie musiał czekać na podjęcie przez wspólnotę odpowiedniej uchwały.
Saveinvest Sp. z o.o.
