W jakich okolicznościach starosta może wnieść sprzeciw od naszego zgłoszenia?
Skuteczne zgłoszenie
Inwestor, który złożył wniosek zgłoszeniowy wraz ze wszystkimi niezbędnymi dokumentami musi zaczekać na decyzję starosty (prezydenta) 30 dni. Jeśli w ciągu tego okresu nie dostanie żadnej odpowiedzi ze strony organu jest to dla niego sygnał do rozpoczęcia prac – oznacza to bowiem udzielenie tzw. „milczącej zgody”.
Zgłoszenie zostanie uznane za skuteczne tylko jeśli będzie zawierać kompletną dokumentację. Wraz z wnioskiem zgłoszeniowym inwestor zobowiązany jest do dostarczenia: czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi; oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; w zależności od potrzeb odpowiednie szkice lub rysunki opisujące zamiar budowalny oraz określające zakres i sposób wykonywania prac budowalnych. W przypadku zaistnienia konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na wnioskodawcę, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów – w przypadku ich nieuzupełnienia – wnosi sprzeciw w drodze decyzji.
W zgłoszeniu musi zostać umieszczona informacja o rodzaju, zakresie i sposobie wykonywania robót budowlanych wraz z datą rozpoczęcia prac budowlanych. Warto pamiętać, że nierozpoczęcie wykonywania robót budowlanych przed upływem 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu wiąże się z koniecznością dokonania ponownego zgłoszenia.
Sprzeciw
Sprzeciw wnoszony jest przez organ w formie decyzji administracyjnej, którą wnioskodawca otrzymuje za pośrednictwem poczty. Za dzień wniesienia sprzeciwu, zgodnie z prawem, uznany zostaje dzień nadania wspomnianej decyzji na poczcie.
Zgodnie z art. 30 ust. 6 pkt 1 oraz ust 7 prawa budowlanego starosta (prezydent) może wnieść sprzeciw co do zgłoszonego przez nas zamierzenia budowalnego, jeśli budowa albo roboty budowlane, których wniosek dotyczy, wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Warto zatem jeszcze przed złożeniem wniosku zapoznać się ze znowelizowanymi przepisami budowlanymi i sprawdzić, czy nasza budowa rzeczywiście może zostać przeprowadzona w oparciu o zgłoszenie – radzi Bartosz Antos. Katalog obiektów budowalnych, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę zawarty jest w art. 29 prawa budowlanego.
Zgłoszenie nie zostanie rozpatrzone pozytywnie, jeśli budowa lub roboty budowlane objęte wnioskiem miałyby naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub też inne przepisy – m.in. przepisy dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki lub ich usytuowanie. Co więcej, sprzeciw wobec zgłoszenia otrzyma inwestor jeśli zgłoszenie dotyczy budowy obiektu tymczasowego, który nie jest połączony trwale z gruntem na 120 dni w miejscu, w którym taki obiekt istnieje.
Obowiązek uzyskania pozwolenia
Starosta (prezydent) posiada także uprawnienia, by w szczególnych sytuacjach nałożyć na wnioskodawcę – w drodze decyzji administracyjnej – obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, pomimo faktu, że zgodnie z przytoczoną powyżej przesłanką prawną obiekt lub roboty budowalne kwalifikują się do zgłoszenia. Chodzi przede wszystkim o sytuacje, w których, zdaniem organu, na skutek podjęcia wskazanych w zgłoszeniu prac budowlanych wystąpi zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi lub mienia, lub też dojdzie do pogorszenia stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków. Co więcej, obowiązek uzyskania pozwolenia zostanie nałożony także w sytuacji, gdy planowana budowa wprowadzi, utrwali lub w znacznym stopniu zwiększy ograniczenia i uciążliwości dla terenów sąsiadujących z zamierzoną inwestycją oraz gdy podjęcie budowy spowoduje naruszenie ustaleń zawartych w obowiązującym dla danego terenu miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
