Gmina nakłada na nas opłatę adiacencką – w jaki sposób można zakwestionować taką opłatę i uniknąć konieczności jej uregulowania?
Kiedy gmina może żądać opłaty adiacenckiej?
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej może zostać nałożony na właścicieli lub użytkowników wieczystych takich nieruchomości, których wartość wzrosła w związku z pewnymi działaniami przeprowadzonymi przez gminę. Mowa tu o podziale nieruchomości, podziale i scaleniu nieruchomości, budowie urządzeń infrastruktury technicznej – np. drogi lub sieci kanalizacyjnej – z udziałem środków publicznych, czyli Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, ze źródeł Unii Europejskiej lub też źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.
Stawka opłaty adiacenkiej musi bezpośrednio wynikać z uchwały rady gminy, z zastrzeżeniem, że nie może być ona wyższa niż 50 proc. odnotowanego wzrostu wartości nieruchomości. Gmina na wydanie decyzji ustalającej taką formę daniny ma czas 3 lat, licząc od dnia, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna, lub kiedy właściciel nieruchomości uzyskał możliwość korzystania z nowo powstałej infrastruktury. Opłatę adiacencką ustala organ właściwy ze względu na położenie nieruchomości – wójt, burmistrz lub prezydent miasta – w formie decyzji administracyjnej. Od momentu otrzymania decyzji o nałożeniu opłaty adiacenckiej właściciel nieruchomości ma jedynie 2 tygodnie na złożenie odwołania – najpierw do samorządowego kolegium odwoławczego, następnie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Operat musi być aktualny i adekwatny
Wzrost wartości nieruchomości z tytułu jej podziału, podziału i scalenia lub budowy urządzeń infrastruktury technicznej ustala się na podstawie operatu szacunkowego, którego wykonanie gmina zleca (najczęściej prywatnym) rzeczoznawcom majątkowym. Zgodnie z prawem organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest zobowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów (które mogą zostać później uwierzytelnione). To właśnie dokładne zapoznanie się, i sprawdzenie poprawności, a w konsekwencji zakwestionowanie tego dokumentu z wyceną może pomóc właścicielom uniknąć nałożonych przez gminę opłat – co potwierdza m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 września 2015 r. (sygnatura akt: I OSK 1094/14).
Bardzo często bowiem dochodzi do sytuacji, w których nie bierze się pod uwagę wszystkich aspektów wpływających na wartość nieruchomości, przez co przedmiot i zakres wyceny nie znajdują odzwierciedlenia w rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości. Główną przyczyną jest pomijanie przez rzeczoznawców przesłanek przemawiających za obniżeniem wartości gruntu, a także dokonywanie nieadekwatnych porównań cen i analizy rynku. Jednak sporządzenie przez innego, wybranego przez inwestora, rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia pierwotnego operatu – przypomina Robert Tomaszewski.
Zgodnie z art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami za ocenę prawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego odpowiada organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, która rozpatruje zgłoszone jej zastrzeżenia w terminie nie dłuższym niż dwóch miesięcy od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości.
Warto również pamiętać, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres nie dłuższy niż 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych (przykładowo gmina wprowadziła zmiany do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Po przekroczeniu tego terminu konieczne jest, w świetle prawa, potwierdzenie jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego lub przygotowanie nowego operatu. Brak takiego potwierdzenia skutkować będzie umorzeniem całego postępowania ze względu na upływ 3-letniego terminu w jakim można wydać decyzje ustalającą opłatę adiacencką.
