Inwestor planujący wystąpić z wnioskiem o otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy nie musi brać pod uwagę ustaleń zawartych w studium uwarunkowań.
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jest aktem planowania przestrzennego, nie jest jednak aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że nie może stanowić podstawy do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych. W konsekwencji decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, może zostać wydana na wniosek inwestora nawet jeśli jest ona sprzeczna z ustaleniami zawartymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu grunttozysk.
Studium stanowi w pierwszej kolejności diagnozę obecnej polityki przestrzennej gminy, ze szczególnym uwzględnieniem jej sytuacji społeczno-gospodarczej. Co więcej wskazuje możliwe drogi rozwoju poszczególnych gruntów, jak również określa lokalne zasady ich zagospodarowania. Ma więc charakter jedynie informacyjny, oraz w niektórych wypadkach, promocyjny.
Samorządowcy co prawda występowali z inicjatywą wprowadzenia do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zapisu, który wprost określałby zasadę wiążącą uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy z postanowieniami studium uwarunkowań. Swoje dążenia motywowali brzmieniem Art. 20 §1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń stadium (oznacza to, że wszelkie treści zawarte w planie, które nie będą zgodne z przesłankami uchwalonymi w ramach studium będą możliwe do podważenia). Idąc dalej przedstawiciele gmin chcieli wprowadzenia zapisu o braku sprzeczności warunków zabudowy ze studium – w ich opinii warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub też wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych, określane w decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, powinny pozostawać w zgodzie ze studium, tym bardziej, że wspomniana decyzja, co do zasady, wydawana jest tylko dla terenów, na których nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jednak ustawodawca nie przychylił się do takiego postulatu. Studium jest, jak zostało już wspomniane, wyrazem określonej polityki, nie jest aktem prawa miejscowego, a decyzja o warunkach zabudowy, ze względu na swój charakter decyzji administracyjnej, może być wydana jednie na podstawie powszechnie obowiązujących praw. A zatem, żeby studium mogło być brane pod uwagę ustawodawca musiałby przypisać mu przymiot obowiązującego powszechnie aktu prawa miejscowego.
